par Damien Servais, ingénieur patrimonial chez INTENCIAL Patrimoine
La Loi de Finances de 2018 a instauré l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) en le substituant à l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF).
Le changement majeur apporté est celui du périmètre de l’impôt qui ne prend plus en compte que les biens et droits immobiliers excluant ainsi de l’assiette taxable les actifs financiers (non relatifs à des droits immobiliers ; on reviendra sur ce point ultérieurement).
Il conviendra d’être particulièrement vigilant sur la valorisation des actifs immobiliers car on sait que le marché immobilier est quelque peu chahuté depuis quelques mois.
Actifs Taxables :
Selon l’article 965 du Code Général des Impôts, les actifs taxables sont les biens (bâtis ou non bâtis), droits immobiliers (par exemple, l’usufruit) et les parts ou actions de sociétés (de fonds immobiliers) pour la quotte part représentative des biens ou droits immobiliers détenus au 1er janvier de l’année d’imposition (soit au 01/01/2023 pour la déclaration de cette année).
Concernant la taxation des Unités de Compte (UC) investies en immobilier au sein de contrat financier, il convient d’effectuer la distinction entre contrats rachetables et non rachetables. Ainsi les UC investies en comptes titres, contrats d’assurance vie et contrat de capitalisation sont toujours soumises à l’IFI.
En revanche, sauf cas de déblocage entrainant le rachat du contrat, les UC investies notamment en contrats PERP, Madelin et PERin ne sont pas soumises à l’IFI.
Précisions en cas de détention indirecte :
Si le calcul et la prise en compte des biens et droits immobiliers détenus en direct ne posent pas de soucis ; il en est autrement pour la valorisation des parts ou actions de société.
En effet, cette détention indirecte impose un calcul spécifique de la valorisation des biens et droits immobiliers détenus par ces sociétés et de la déduction des passifs en tenant compte des règles anti-abus (article 973 du Code Général des Impôts).
Ces règles concernent notamment la déduction ou l’absence de déduction des comptes courant d’associé en fonction de leur date de constitution et de leur origine.
Abattement et Actifs exonérés :
L’abattement de 30% sur la valeur de la résidence principale qui existait sous l’égide de l’ISF continue d’être appliqué (article 973 du Code Général des Impôts).
Les biens et droits immobiliers affectés à une activité professionnelle continuent aussi d’être exonérés (article 975 du Code Général des Impôts).
Passifs Déductibles :
Selon l’article 974 du Code Général des Impôts, les passifs déductibles sont les dettes existantes au 1er janvier et effectivement supportées par la personne déclarant l’IFI.
Ces dettes doivent être afférentes à des actifs imposables. Font notamment partie des dettes déductibles celles afférentes :
- Aux dépenses d’acquisition de biens ou droits immobiliers (avec une nuance sur les dettes nées d’une vente à soi-même)
- À des dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement
- À des dépenses d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ou supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n’a pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année de départ du locataire
- Aux impôts dus à raison des propriétés concernées (par exemple : taxe foncière)
- Aux dépenses d’acquisition des parts ou actions de sociétés ou organismes, au prorata de la valeur des actifs imposables
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Selon réglementation en vigueur au 01/01/2023.
Réf. ER23/FCR0109
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