A l’occasion de la mise à disposition sous forme d’unité de comptes de la SCI Éco Résid dans les contrats d’assurance-vie du Groupe APICIL, nous avons interrogé Marc Pétillot, Directeur Général d’AMPERE Gestion et Gérant de la SCI Éco Résid pour nous présenter sa société de gestion, sa vision du fonds et ses perspectives.
Marc Pétillot
Directeur générale d’AMPERE Gestion et gérant de la SCI Éco Résid
Pourriez-vous nous présenter AMPERE Gestion en quelques mots ?
M.P. : Créée en 2014, AMPERE Gestion est le leader de la gestion d’actif résidentiel en France : elle gère aujourd’hui une quinzaine de fonds et mandats pour le compte d’investisseurs institutionnels français et internationaux.
Ils représentant au total 13,5 milliards de capacités d‘investissement, c’est-à-dire de capitaux à investir, 10 milliards d’actifs résidentiels sous gestion et environ 40 000 logements situés en France sur l’ensemble des marchés tendus, l’Ile-de-France évidemment, mais aussi les métropoles régionales.
Les chiffres clés
- Première société de gestion pour le résidentiel en France
- 13,5 milliards de capacités d’investissement (au 31/12/2022)
- 10 milliards d’actifs résidentiels sous gestion (au 31/12/2022)
- ~ 40 000 logements
AMPERE Gestion est une filiale du groupe CDC Habitat, lui-même filiale de la Caisse des Dépôts.
Le Groupe CDC Habitat
Opérateur global de l’habitat d’intérêt public, filiale de la Caisse des Dépôts, le groupe CDC Habitat est un acteur majeur de l’habitat en France avec près de 545 000 logements gérés sur l’ensemble du territoire, en métropole et en Outre-mer.
Le Groupe s’attache à apporter à chacun une réponse adaptée à ses besoins et ce tout au long de sa vie, quelle que soit sa situation. Ses solutions d’habitat sont ainsi multiples et couvrent l’ensemble de l’offre immobilière résidentielle : logements sociaux ou très sociaux, logements intermédiaires et abordables, résidences étudiantes ou jeunes actifs, résidences pour seniors ou intergénérationnelles, accession sociale à la propriété, libre et à prix maîtrisé.
Quelques chiffres (au 31 décembre 2022) pour illustrer ce positionnement de référence :
- + de 10 300 collaborateurs
- 545 000 logements
- 17 000 logements mis en chantier en 2022
- 3,4 milliards investis dont 2,8 milliards dans l’acquisition de logements neufs
En termes d’ADN, le développement d’AMPERE Gestion a été bâti sur trois convictions :
- La place du logement dans une allocation d’actif équilibrée ; l’ensemble des études le confirme avec notamment un couple rendement/risque spécifique.
- La nécessité de disposer d’une expertise locale au plus près des marchés et d’une plate-forme industrielle de gestion ; c’est ce que nous avons construit au travers du modèle intégré d’AMPERE Gestion et de CDC Habitat ; ce modèle a démontré toute sa pertinence au cours de huit dernières années.
- Le logement constitue une infrastructure sociale qui répond à des besoins de long terme, ce qui fonde sa performance ; la crise du COVID, le développement du télétravail et l’ensemble des évolutions récentes confortent la place centrale du logement.
Vous lancez la SCI Éco Résid. Quel est l’objectif de ce support d’investissement ?
M.P. : La SCI Éco Résid est d’abord le fruit de la rencontre de trois expertises, celles d’APICIL, de Consultim et du groupe CDC Habitat et de sa filiale de gestion AMPERE Gestion réunies autour d’un projet commun : proposer exclusivement dans le cadre des contrats d’assurance-vie du Groupe APICIL, sous la forme d’une unité de compte, une solution d’épargne résidentielle durable et responsable.
Cette solution d’épargne présente quatre atouts complémentaires :
- Une solution d’épargne innovante et différenciante par rapport à celles déjà existantes dans une logique de diversification.
- Une stratégie d’investissement centrée sur une classe d’actifs résiliente et génératrice de valeur à long terme.
- L’accès à une plate-forme de gestion intégrée bénéficiant de toutes les expertises du groupe CDC Habitat ; du reste, l’efficacité de cette plate-forme, implantée dans les territoires au plus près des marchés immobiliers et des actifs, est aujourd’hui reconnue par des investisseurs institutionnels français et internationaux de premier plan ; cette efficacité se mesure à la fois au travers de la pertinence des stratégies et des décisions d’investissement et des indicateurs d’exploitation des patrimoines (mise en location des logements, maitrise des impayés, optimisation des charges).
- Un projet porteur de sens avec un horizon d’impact tant sociétal qu’environnemental, comme chacune des initiatives d’AMPERE Gestion.
Ce cocktail explique le succès des fonds et mandats déjà lancés par AMPERE Gestion.
Quelle sera à terme la composition cible du portefeuille de la SCI ?
M.P. : La composition cible du portefeuille de la SCI Éco Résid couvre, en France, l’ensemble du parcours résidentiel pour accompagner les dynamiques démographiques et sociétales et créer de la valeur dans la durée :
- Des logements pour 50 à 60% dont 25 % de logement intermédiaire, majoritairement neufs ou récents situés dans les zones les plus tendues là où la demande est la plus forte.
- Des résidences gérées étudiantes et seniors pour 40 à 50%.
Rappelons en particulier que le logement intermédiaire est un logement neuf, situé à proximité ou dans les métropoles, au plus près des bassins d’emplois. Il offre un loyer plafonné, inférieur de 10 à 15 % aux loyers du marché et sa location est conditionnée à des plafonds de ressources (identiques à ceux de régime Pinel). Il est accessible à environ 80% de la population française.
Sur chacun de ces compartiments, AMPERE Gestion et CDC Habitat disposent d’une expertise reconnue, d’équipes dédiées tant au niveau national que dans les territoires et d’un Track record fondé sur plus de 10 milliards d’acquisitions sur les seuls fonds et mandats. Chaque année CDC Habitat investit 2 à 3 milliards.
Enfin, pour accompagner le lancement de la SCI et soutenir son développement, CDC Habitat apporte 6 premiers immeubles de logement conformes à la stratégie d’investissement représentant près de 200 logements et environ 47 M€ de valeur d’expertise.
Dans quelle mesure, le secteur résidentiel peut-il créer de la valeur à moyen terme ?
M.P. : Si l’on considère le passé, le résidentiel se caractérise par des performances tout à fait satisfaisantes et par une volatilité limitée. A titre d’exemple, une récente étude de l’IEIF place le logement en tête des placements sur les 40 dernières années.
Bien entendu, les performances passées ne préjugent pas de celles à venir. Nous sommes néanmoins convaincus que la combinaison de nos stratégies d’investissement et des déterminants propres du résidentiel seront créateurs de valeur à moyen terme :
- Investissement dans les marchés les plus tendus qui se traduit par une forte sélectivité des zones d’investissement (1% du territoire, 25% de la population, 45% du potentiel de croissance démographique) sur la base d’outils internes de cotation de marché résidentiel.
- Visibilité des cash-flows sur le segment du logement : la dispersion du risque locatif est très forte, les loyers sont sécurisés et indexés et le niveau des impayés est statistiquement maitrisé.
- Acquisition avec une décote cible par rapport à la valeur lot pour le logement et par rapport au prix de marché pour les résidences gérées compte tenu de la capacité de négociation du groupe ; elle est de l’ordre de 15 à 25% en logement intermédiaire, de 8 à 12% en logement libre et de 7 à 10% sur les résidences gérées.
- Qualité des logements et des résidences gérées :
- Typologie adaptée à la demande
- Standard élevé de prestations et de performances environnementales
Comme son nom l’indique, la SCI Éco Résid a une approche écologique et responsable ambitieuse. Comme cela va-t-il se traduire en matière d’investissement et de gestion ?
M.P. : La SCI Éco Résid s’est dotée d’objectifs ambitieux en la matière. Cela se traduit concrètement par un classement article 9 au titre du règlement SFDR, le plus haut degré de la réglementation en matière de développement durable.
A ce titre, comme chacun des fonds gérés par AMPERE Gestion, la SCI Éco Résid s’inscrit dans une démarche d’impact social et environnemental. Elle se traduit par des engagements formalisés et précis, décrits dans la politique ISR, assortis d’un cadre d’évaluation à l’acquisition puis en gestion et de mesure des impacts au travers d’indicateurs quantifiables.
Ils intègrent aussi une dimension sociale au travers par exemple de la mise en œuvre de loyers abordables en zones tendues en France, de la mesure annuelle du niveau de satisfaction des locataires ou de l’absence de congé pour vente.
Enfin, un dispositif d’évaluation ESG annuelle des Immeubles réalisée selon une grille d’évaluation standardisée est mis en place afin d’assurer le suivi de la performance ESG du Fonds. Cette grille d’évaluation a été élaborée en adéquation avec les six axes de la démarche RSE de CDC Habitat et de la politique ISR de la Société de Gestion.
Cette démarche d’ores et déjà déployée sur nos autres fonds bénéficie de l’ensemble du dispositif déployé par CDC Habitat depuis 2008, qui lui a permis d’éradiquer dans son portefeuille l’essentiel des passoires énergétiques et de disposer d’ores et déjà d’un patrimoine particulièrement efficient comparé à la moyenne du parc français.
Comme pour tout support immobilier, un investissement dans la SCI Éco Résid présente des risques et il doit s’envisager dans la durée : à ce titre, la durée de placement recommandée est de 8 ans au minimum. Les facteurs de risques auxquels sont exposés la SCI Éco Résid, ainsi que les coûts et les frais, sont détaillés dans le Document d’Informations simplifié (DIS).
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La SCI Éco Résid ne bénéficie d’aucune garantie ou protection de capital et présente un risque de perte en capital.
La SCI Éco Résid est référencée en tant que support de contrats d’assurance-vie en unités de compte. Elle s’adresse aux clients des assureurs-vie souhaitant diversifier leur patrimoine et investir indirectement dans l’immobilier résidentiel en France (sans garantie) dans le cadre de l’assurance-vie. Les conditions de rachat sont celles du contrat d’assurance-vie auxquelles il convient de se référer.
La SCI Éco Résid est un produit destiné à une clientèle professionnelle (Compagnies d’assurance…) telle que définie par la directive de l’Union européenne concernant les marchés d’instruments financiers (2004/39/CE), engage indéfiniment la responsabilité des associés institutionnels à proportion de leurs apports et ne garantit pas la liquidité. L’investisseur est averti que son capital n’est pas garanti et peut ne pas lui être restitué ou ne l’être que partiellement.
L’investissement dans la SCI Éco Résid est un placement de long terme dont les performances sont liées à l’évolution, par nature cyclique, du marché immobilier résidentiel. L’investissement dans la SCI Éco Résid doit répondre à une logique de diversification et être adapté à votre objectif patrimonial, auquel cas il convient de vous rapprocher de votre conseiller financier.
La durée de placement recommandée est de 8 ans au minimum. Les facteurs de risques auxquels sont exposés la SCI Éco Résid ainsi que les coûts et les frais, sont détaillés dans le Document d’Informations simplifié (DIS) qui doit être consulté par l’investisseur.
Cette présentation a été réalisée dans un but d’information uniquement et n’a pas vocation à être exhaustive. Elle ne constitue ni une offre ni une recommandation personnalisée ou une sollicitation en vue de la souscription du produit cité.
Les informations contenues dans cette présentation sont considérées comme exactes au jour de leur établissement, n’ont pas de valeur contractuelle et sont sujettes à modification.
AMPERE Gestion est une société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des marchés financiers le 9 juillet 2014 sous le n° GP-14000021, en application de la Directive européenne 2011/61/UE (dite « AIFM »). Son siège social est situé au 33 avenue Pierre Mendes France, 75013, Paris.
